Как начать бизнес по аренде недвижимости: практическое руководство для женщин-предпринимателей

Если вы мечтали о сдаче недвижимости в аренду, чтобы накопить богатство и получать пассивный доход, вы попали по адресу. Я Алекс Риверс, бизнес-тренер для женщин, и я здесь, чтобы провести вас шаг за шагом по этому захватывающему пути. Аренда недвижимости – это фантастический вариант для женщин-предпринимателей – это не только может генерировать стабильный денежный поток и долгосрочный капитал, но и эта сфера (исторически в ней доминировали мужчины) быстро меняется. Фактически, сейчас женщины составляют примерно 30% инвесторов в недвижимость в США, и этот разрыв сокращается, поскольку все больше женщин добиваются успеха в сфере недвижимости. Женщины часто обладают сильными навыками общения, построения отношений и стратегического планирования, которые помогают процветать арендному бизнесу. Кроме того, инвестирование в недвижимость дает гибкость в работе на собственных условиях и создании постоянного источника дохода. Это руководство охватит основы — от постановки целей и финансирования до выбора подходящей недвижимости и управления ею. К концу вы поймете, как начать свой первый проект по аренде недвижимости, даже не имея никакого опыта.

Шаг 1: Определите свои финансовые цели

Каждый успешный бизнес начинается с четких целей. Уделите время определите, чего вы хотите достичь с вашим бизнесом по аренде недвижимости. Вы ищете стабильный ежемесячный доход в дополнение к текущей работе, долгосрочное накопление капитала для выхода на пенсию или сочетание того и другого? Возможно, ваша цель — со временем заменить ваш обычный рабочий день с 9 до 5 или создать резерв для семьи. Будьте конкретны, например, «Я хочу приобрести 3 дома для сдачи в аренду за пять лет, которые будут генерировать чистый денежный поток в размере 1000 фунтов стерлингов в месяц»Знание своих целей будет определять все ваши решения, от выбора типа недвижимости до способов финансирования. Не страшно, если ваши цели будут меняться, но начните с определённой цели.

Наряду с целями определите свои бюджет и сроки. Сколько вы готовы инвестировать авансом и какой уровень риска вас устраивает? Установите бюджет для первоначального взноса и резервного фонда на ремонт. Решите, будет ли это второстепенным проектом, который будет развиваться постепенно, или вы планируете быстро расширяться. Помните, что определение целей — это не просто формальность, оно даёт концентрацию и мотивацию. Как говорится, «Неспособность планировать — это планирование неудачи», Поэтому настройте себя на успех, четко определив, чего именно вы хотите достичь. Имея ясную цель, вы можете наметить путь к её достижению.

Шаг 2: Изучите различные типы арендуемой недвижимости

Прежде чем выходить на рынок, важно изучить ландшафт типов арендной недвижимостиИнвестиции в аренду обычно делятся на несколько категорий, каждая из которых имеет свои плюсы и минусы:

• Односемейные дома: Отдельный дом, сдаваемый в аренду одному арендатору/семье. Это распространённая отправная точка для многих начинающих инвесторов. Зачастую таким домом проще управлять (один арендатор, одна квартира), и он может привлечь долгосрочных арендаторов (например, семьи). Однако, если дом пустует, вы не получаете дохода в это время, поэтому учитывайте потенциальные периоды простоя.

• Кондоминиумы/таунхаусы: Отдельные квартиры в более крупном доме или сообществе. Они могут быть более доступными, чем односемейные дома, и требовать меньше непосредственного обслуживания (поскольку внешний вид и общие зоны обычно находятся в ведении товарищества собственников жилья). Помните о сборах и правилах товарищества собственников жилья (ТСЖ) — они могут снизить вашу прибыль и наложить ограничения на аренду.

• Многоквартирные дома (2–4 квартиры): Дуплексы, триплексы или 4-квартиры, где у вас есть несколько арендных квартир в одном здании. Многоквартирные дома позволяют сдавать жилье нескольким арендаторам, что может означать больше источников дохода и меньший риск полной вакансий. Многие женщины-предприниматели начинают с дуплекса или триплекса — вы даже можете жить в одной квартире и сдавать другие (стратегия, известная как «взлом дома»). Таким образом, вы имеете право на финансирование домовладельца и низкие первоначальные взносы, в то время как ваши арендаторы помогают выплачивать ипотеку. Управление несколькими квартирами требует немного больше работы, но отдача может быть выше.

• Краткосрочная аренда (аренда на время отпуска): Сдача в аренду недвижимости на платформах вроде Airbnb или VRBO на посуточной/еженедельной основе. Краткосрочная аренда может приносить более высокий доход в месяц в популярных районах (например, пляжные апартаменты или аренда домика). Однако она требует активного управления — частой уборки, маркетинга и обработки бронирований — и может подчиняться местным правилам или сезонным колебаниям спроса. Если вы любите гостеприимство и не против практического аспекта, это может быть прибыльной нишей.

• Коммерческая недвижимость: Офисы, торговые площади или другие объекты коммерческой недвижимости, сдаваемые в аренду компаниям. Обычно они подразумевают более масштабные инвестиции и различные условия аренды (часто многолетнюю аренду). Коммерческая недвижимость — более продвинутая сфера, и обычно новички не начинают с нее, но хорошо знать, что она существует как будущий вариант. Часто она требует понимания коммерческой аренды и более высокого капитала, поэтому для своего первого арендного предприятия вы, скорее всего, сосредоточитесь на жилой недвижимости.

Уделите время изучению каждого типа и подумайте, какой из них лучше всего соответствует вашему финансовые цели и образ жизниНапример, если вы цените простоту и экономию времени, аренда жилья для одной семьи может быть идеальным вариантом. Если ваша цель — максимизировать денежный поток и вы готовы принимать более активное участие, вам подойдёт небольшая многоквартирная квартира или аренда жилья через Airbnb. Универсального решения не существует — "верно" Тип арендной недвижимости – это тот, который подходит Ваш Цели и уровень комфорта. Понимание этих параметров поможет вам сделать осознанный выбор при поиске недвижимости.

Шаг 3: Изучите варианты финансирования и основы ипотеки

Открытие бизнеса по сдаче недвижимости в аренду требует капитала, но пусть это вас не пугает – есть несколько вариантов финансирования для финансирования вашей первой сделки. Многие инвесторы начинают с ипотечного кредита, а не выплачивают всю сумму наличными. Вот несколько распространённых способов финансирования и основные сведения, которые следует знать:

• Обычная ипотека: Это стандартный ипотечный кредит от банка или ипотечного кредитора. Для инвестиционной недвижимости кредиторы обычно требуют более крупный первоначальный взнос и хорошую кредитную историю. В отличие от покупки собственного дома (для которого первоначальный взнос может составлять всего 3–5%), инвестиционные кредиты на недвижимость часто требуют 15–25% вниз. Например, на арендный дом стоимостью $200,000 вам может потребоваться принести $40,000 (20%) в качестве первоначального взноса. Процентные ставки по кредитам на арендуемую недвижимость также могут быть немного выше (возможно, на 0,5% или около того выше обычной ипотеки на дом), потому что банки рассматривают их как более рискованные. Убедитесь, что ваш кредитный отчет в хорошем состоянии, и начните копить на этот первоначальный взнос. Положительный момент в том, что если недвижимость приносит арендную плату, 75% ожидаемого дохода от аренды может быть засчитано кредиторами в ваш квалификационный доход (это может помочь вам получить одобрение).

• Кредиты FHA или VA (взлом домов): Если у вас нет большого первоначального взноса, есть одна умная стратегия: взлом дома – вы проживаете в одной квартире в доме на 2–4 квартиры и сдаёте остальные. Государственные кредиты, такие как FHA и VA, предназначены для основного жилья, но они позволяют приобрести недвижимость из 2–4 квартир с низким первоначальным взносом, при условии, что вы занимаете одну квартируНапример, кредит FHA может позволить вам купить дуплекс с первоначальным взносом всего в 3,51 пенса за три тысячи триллионов. Это может быть отличным способом начать, если вы готовы жить в своей инвестиционной недвижимости какое-то время. Вы получите льготные условия финансирования и сможете впоследствии перейти на полную аренду.

• Другие варианты финансирования: Помимо традиционной ипотеки, вы можете воспользоваться альтернативными способами финансирования. Некоторые люди используют Кредитная линия под залог жилья (HELOC) на свой текущий дом, чтобы оплатить первоначальный взнос за аренду. Другие могут сотрудничать с инвестором или даже рассмотреть финансирование продавца (где продавец недвижимости позволяет вам платить в течение определенного времени). Существуют также местные программы, частные кредиторы и краудфандинговые платформы для недвижимости. Эти варианты имеют разные уровни сложности и риска, поэтому, если вы настоящий новичок, подходите к этому вопросу с осторожностью и проведите тщательное исследование. Часто разумно начать с более простого метода, например, обычного или FHA кредита для вашей первой недвижимости.

Основы ипотеки: Какой бы путь вы ни выбрали, важно понимать, как работает ипотека. Большинство инвесторов выбирают ипотеку с фиксированной ставкой на 15 или 30 лет, чтобы иметь предсказуемый платеж. Ваш ежемесячный платеж будет включать в себя основную сумму и проценты по кредиту, а если вы используете эскроу, также налоги на имущество и страхование (часто сокращенно PITI: Principal, Interest, Taxes, Insurance). При анализе потенциальной сделки вы захотите, чтобы доход от аренды с комфортом покрывал PITI и другие расходы. Имейте в виду, что кредиторы также могут потребовать от вас иметь несколько месяцев денежных резервов в банке (например, сэкономленные 3–6 месяцев ипотечных платежей) — это необходимо для того, чтобы вы могли выплатить кредит, даже если недвижимость временно пустует или возникнут непредвиденные расходы.

Совет: Получите предварительное одобрение кредита на ранней стадии процесса. Разговор с ипотечным специалистом даст вам чёткое представление о том, какую сумму вы можете себе позволить, какой первоначальный взнос вам потребуется и над какими улучшениями кредитной истории стоит поработать. поищите финансирование – сравните ставки и условия разных банков или кредитных союзов. Немного более низкая процентная ставка или более низкие комиссии могут со временем сэкономить вам тысячи. Финансирование – это основа инвестиций в недвижимость, поэтому разработайте надежный план финансирования покупки.

Шаг 4: Исследование рынка и выбор недвижимости

А теперь самое интересное – ищем справа недвижимость! Перед покупкой вам нужно сделать Домашнее задание по анализу рынка и сделок. Грамотное исследование рынка поможет вам выбрать недвижимость, которая соответствует вашим целям и представляет собой не просто «хороший дом», а хорошая инвестиция. Вот основные этапы поиска и выбора объекта аренды:

• Изучите местный рынок: Сосредоточьтесь на целевом районе (городе или районе) и узнайте о нём всё, что сможете. Проверьте последние цены на недвижимость и тенденции, типичный ставки арендной платы, и уровень вакансий (как часто аренда пустует) в этом районе. Район с низким уровнем вакансий и растущей арендной платой является хорошим признаком высокого спроса. Также обратите внимание на экономические показатели: растет ли население? Есть ли местные колледжи, работодатели или застройки, привлекающие людей? Например, если в город приезжает новый работодатель, это может увеличить спрос на аренду. С другой стороны, район с большим количеством знаков «Сдается» и падающей арендной платой может быть красным флагом. Такие сайты, как Zillow, Realtor.com или местные листинги MLS могут показать вам текущие цены на жилье и арендную плату. Вы также можете использовать такие инструменты, как Рентометр для оценки средней арендной платы в почтовом индексе.

• Знайте своих потенциальных арендаторов: Подумайте, кого вы ожидаете или хотите видеть в качестве арендаторов и что им нужно. Если вы покупаете жилье рядом с колледжем, вашими арендаторами могут быть студенты, поэтому недвижимость с несколькими спальнями или функциями безопасности может быть важна. Если вы ориентируетесь на молодых специалистов, они могут ценить такие удобства, как парковка вне улицы и прачечная в квартире. Для семей важны хорошие школьные округа и безопасные районы. Понимание вашего целевого арендатора поможет вам выбрать недвижимость, которая им понравится (и, следовательно, быстро сдается в аренду по хорошей цене).

• Изучите окрестности и конкуренцию: Если возможно, посетить этот район лично. Проезжайте в разное время дня. Тихо ли там и ухожено ли или есть ли проблемы вроде шума или запущенности? Проверьте близость к школам, общественному транспорту, продуктовым магазинам — вещам, которые делают местоположение удобным. Также посмотрите на другие объекты аренды поблизости: в каком они состоянии и какую арендную плату они просят? Это даст вам ориентир и поможет вам определить, как вы можете предложить что-то лучшее или иное. Например, если все объекты аренды поблизости — это старые дома без современных обновлений, вы можете получить преимущество, предоставив хорошо отремонтированное помещение. Как говорит один гид, проанализируйте данные местного рынка, чтобы определить области с высоким инвестиционным потенциалом. Вы даже можете рассмотреть возможность работы с местным агентом по недвижимости, который знает этот район; они могут дать представление о тенденциях в районе и могут знать о хороших предложениях до того, как они появятся на рынке.

• Оцените недвижимость критически: Когда вы начинаете осмотр домов или многоквартирных домов, будьте инвестором. Это значит, что вы не просто смотрите на то, вы Например, на кухне – вы проводите расчёты и оцениваете пригодность недвижимости для сдачи в аренду. Перед покупкой арендной недвижимости крайне важно провести профессиональный осмотр, чтобы оценить её состояние и выявить любые дорогостоящие ремонтные работы, которые могут потребоваться в ближайшее время, например, замену старой крыши или системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха. Вам также следует оценить стоимость необходимого ремонта или модернизации и включить их в свой бюджет, имея в виду, что, хотя ремонт может стоить дешевле, сдача в аренду может потребовать значительного времени и денег. Оцените планировку и особенности недвижимости, чтобы определить, что может затруднить сдачу в аренду или обосновать хорошую арендную ставку – например, дом без парковки в пригороде или дом без лифта на четвёртом этаже могут быть менее привлекательными для потенциальных арендаторов. Всегда оценивайте стоимость каждого объекта недвижимости, чтобы оценить его окупаемость и денежный поток; подумайте, какую арендную плату он может реально принести и покроет ли она все ваши расходы. Как гласит поговорка об инвестициях в недвижимость: «Не влюбляйтесь в дом, позвольте математике говорить за вас», поэтому оставайтесь объективными и придерживайтесь критериев, которые поддерживают ваши финансовые цели.

Наконец, помните, что терпение окупается На этом этапе вы можете проанализировать десяток вариантов, прежде чем найти тот, который соответствует всем вашим требованиям — это нормально! Лучше быть избирательным, чем поспешно вкладываться в ненадёжные инвестиции. Тщательное исследование рынка и тщательный отбор помогут вам найти арендную недвижимость, которая обеспечит вам успех.

Шаг 5: Юридически зарегистрируйте свой бизнес (ООО, страховая компания и т. д.)

Относитесь к сдаче в аренду недвижимости как к бизнесу, заботясь о юридическая и административная структураЭто не только защитит вас, но и сделает вашу работу более профессиональной с самого начала. Вот основные моменты, на которые следует обратить внимание:

• Выберите структуру бизнеса: Многие арендодатели предпочитают формировать Общество с ограниченной ответственностью (ООО) для их арендной собственности. Почему? LLC отделяет ваш арендный бизнес от ваших личных активов. Если что-то случится (например, травма арендатора приведет к судебному иску), ваши личные сбережения и имущество будут более защищены — на кону только активы LLC. Создание LLC относительно просто: вы регистрируетесь в своем штате и платите сбор, и вы получаете отдельное юридическое лицо для своего бизнеса. Важно, ООО — это «сквозная» организация для уплаты налогов – как правило, сама по себе она не облагается налогами; доход от аренды и расходы просто засчитываются в вашу личную налоговую декларацию. Это означает, что вы не столкнетесь с двойным налогообложением, как в случае с корпорацией. Ознакомьтесь с требованиями вашего штата к созданию ООО (в каждом штате действуют разные сборы и формы). Вы можете сделать это самостоятельно онлайн или проконсультироваться с юристом, если вам нужна консультация. Если вы решите не использовать ООО для своего первого объекта недвижимости, по крайней мере работать как бизнес – ведите отдельный банковский счет для ваших доходов/расходов от аренды и ведите хорошие записи. Вы всегда можете перевести собственность в ООО позже или создать его по мере роста.

• Зарегистрируйтесь для уплаты налогов и лицензирования: Если вы решите создать ООО, вам может потребоваться подать заявление на получение идентификационного номера работодателя (EIN) в Налоговое управление США (IRS) для целей налогообложения. Даже если вы этого не сделаете, вам следует отчитаться о доходах и расходах от аренды при подаче налоговой декларации (для сдаваемой в аренду недвижимости используется Приложение E). Одним из преимуществ инвестирования в аренду являются налоговые льготы: обычно вы можете ежегодно вычитать проценты по ипотеке, налоги на имущество, страховку, техническое обслуживание и даже амортизацию, которая является бумажным расходом. Эти вычеты могут значительно снизить налогооблагаемый доход от вашей недвижимости, иногда даже скрывая другие доходы. Обязательно проконсультируйтесь с налоговым специалистом или тщательно изучите вопрос, чтобы воспользоваться всеми законными вычетами. Также проверьте, требуется ли в вашем городе… лицензия арендодателя или разрешение на арендуВ некоторых юрисдикциях США арендодатели обязаны зарегистрироваться или пройти инспекцию перед сдачей жилья в аренду (это распространено в таких городах, как Филадельфия, Лос-Анджелес и т. д.). Соблюдение местных правил с самого начала избавит вас от головной боли и штрафов в будущем.

• Получите надлежащую страховку: Не пропускайте страховку – это важная мера предосторожности. Стандартный полис домовладельца обычно не распространяется на недвижимость, занимаемую арендатором, поэтому вам понадобится страхование домовладельцев полис. Страхование арендодателя обычно покрывает само здание от ущерба (пожар, шторм и т. д.) и обеспечивает покрытие ответственности, если арендатор или гость пострадали на объекте, и вы признаны ответственным. Оно также может покрывать потерю арендной платы за период, если дом становится непригодным для проживания из-за покрытого бедствия. Поговорите со своим страховым агентом о получении правильного полиса. Часто это лишь немного дороже, чем обычный домашний полис, и стоит душевного спокойствия. Кроме того, рассмотрите возможность потребовать от своих арендаторов иметь страховку арендатора (которая для них дешева, но может покрыть их имущество и иногда освободить вас от некоторой ответственности). Наконец, по мере роста вашего портфеля вы можете рассмотреть полис страхования ответственности для дополнительной защиты, выходящей за рамки индивидуального страхования имущества.

• Юридические документы и системы: Подготовьте юридическую документацию, которую вы будете использовать при управлении недвижимостью. Самое важное — это надёжный документ. договор арендыВы можете найти стандартные шаблоны договоров аренды в интернете (многие ассоциации риелторов штата предоставляют бланки договоров аренды, а на таких сайтах, как BiggerPockets, есть шаблоны). Убедитесь, что ваш договор аренды соответствует законам вашего штата об отношениях между арендодателем и арендатором и охватывает ключевые моменты: размер и дату оплаты арендной платы, залоговый депозит, срок аренды, обязанности по содержанию, правила содержания домашних животных, штрафы за просрочку платежа и т. д. Рекомендуется хотя бы один раз обратиться к местному юристу для проверки вашего шаблона договора аренды. Кроме того, определите, как вы будете обрабатывать такие вопросы, как заявления арендаторов и проверки (подробнее об этом далее), и настройте систему бухгалтерского учета (даже простую электронную таблицу или бухгалтерскую программу) для отслеживания арендной платы и расходов на недвижимость. Ведение качественной документации — это часть соблюдения законодательства и значительно облегчит уплату налогов.

Определение структуры бизнеса и оформление документов может быть не самым захватывающим этапом запуска арендного бизнеса, но это крайне важно. Формализация вашего предприятия защитит вас и подготовит почву для бесперебойной работы. Это своего рода закладка прочного фундамента: как только он будет заложен, вы сможете уверенно двигаться вперёд.

Шаг 6: Основы управления недвижимостью

Владение арендной недвижимостью — это не просто покупка дома, это управление имуществом и обслуживание арендаторов эффективно. Как новому арендодателю, вам понадобится план того, как вы будете управлять повседневными операциями вашего арендного бизнеса. Это включает в себя всё: от поиска арендаторов до ремонта протекающих кранов. Давайте разберём основы управления недвижимостью:

• Решите, кто будет управлять: Сначала выберите, будете ли вы управляйте недвижимостью самостоятельно или наймите управляющего недвижимостьюСамостоятельное управление (часто называемое «арендодателем своими руками») может сэкономить вам ежемесячную плату за управление в размере 8-10% и позволит вам лично контролировать свои инвестиции. Это вполне осуществимо, если вы живёте рядом с недвижимостью и располагаете временем, чтобы реагировать на потребности арендаторов. С другой стороны, найм арендатора профессиональный управляющий недвижимостью Может быть отличным вариантом, если вы предпочитаете более невмешательство или если недвижимость находится не поблизости. Они возьмут на себя проверку арендаторов, сбор арендной платы, звонки по техническому обслуживанию и соблюдение юридических требований, но эти услуги оплачиваете вы. Подумайте о своём графике, местоположении и уровне комфорта: Будете ли вы заниматься обслуживанием самостоятельно или наймёте помощников? Как вы отреагируете, если арендатор позвонит в 2 часа ночи и скажет, что прорвало трубу? Задавая эти вопросы заранее, вы проясните, какой путь управления лучше всего подходит вам. Неправильного ответа нет — только то, что подходит вашей жизни.

• Поиск и проверка арендаторов: Если у вас есть пустующая недвижимость, Первая задача — найти хорошего арендатора.. Это включает в себя маркетинг аренды — вы можете размещать объявления на таких платформах, как Zillow, Trulia, Craigslist, Facebook Marketplace или специализированных сайтах, таких как Apartments.com. Хорошие фотографии и подробное описание, подчеркивающее особенности дома, привлекут внимание. Как только начнут приходить желающие, тщательно их проверяйтеЭто один из важнейших этапов управления недвижимостью. Тщательная проверка включает в себя: заявку на аренду, проверку кредитоспособности, биографических данных, подтверждение занятости/дохода и рекомендации (особенно от предыдущих арендодателей). Всегда следуйте законы о справедливом жилье – незаконно дискриминировать заявителей по признаку расы, религии, пола и т. д., поэтому сосредоточьтесь только на законных критериях, таких как доход, кредитная история и история аренды. Доверяйте своей интуиции, но также проверяйте факты. Лучше потратить немного больше времени на поиск надежного арендатора, чем поторопиться и в итоге оказаться с тем, кто не платит или плохо обращается с вашей собственностью. Многие новые арендодатели на собственном горьком опыте узнают, что плохой арендатор может превратить вашу мечту в кошмар, поэтому проверяйте, проверяйте, проверяйте!

• Установление арендной платы и политики: Изучите рыночную арендную плату (что вы, вероятно, и сделали на шаге 4), чтобы установить конкурентоспособную цену на свое жилье. Не пытайтесь выжать каждый последний доллар, если это означает цену выше рыночной — немного более низкая арендная плата может привлечь больше интереса и расширить круг кандидатов на выбор. Определитесь с ключевыми правилами: Разрешите ли вы иметь домашних животных? (Допускается аренда с домашними животными, взимающая плату за домашних животных или депозиты, но взвесьте потенциальный ущерб по сравнению с большим кругом арендаторов.) Как вы будете справляться с коммунальными услугами — включены ли они или они полностью оплачиваются арендатором? Уточните эти детали и включите их в ваш договор аренды и листинг. Лучше четко обозначить ожидания с самого начала.

• Техническое обслуживание и ремонт: Как арендодатель, вы несете ответственность за поддержание имущества в безопасном, пригодном для проживания состоянии. Это означает, что вы должны оперативно реагировать на запросы на техническое обслуживание и планируйте регулярное обслуживание. Это помогает собрать надежную команду контактов – например, разнорабочего, сантехника, электрика – до вам срочно нужно это. Бюджет на постоянное обслуживание (общее правило — откладывать около 1% от стоимости недвижимости в год на обслуживание или около 5-10% от ежемесячной арендной платы на ремонт). Также планируйте дорогостоящие предметы, которые со временем изнашиваются: крыша, бытовая техника, ковер, краска и т. д. Они будут случаться время от времени, поэтому разумно откладывать часть вашего денежного потока на капитальные расходы. Если вы управляете сами, изучите основные исправления (например, как устранить неполадки кондиционера или протекающего туалета) — даже если вы вызовете профессионала, знание основ поможет вам понять срочность и расходы. Если вы наймете управляющего недвижимостью, он будет координировать обслуживание со своими предпочтительными поставщиками, но вам все равно нужно будет одобрить основные расходы.

• Сбор арендной платы и финансы: Решите, как вы будете собирать арендную плату. В современную эпоху это сделать проще всего онлайн. Существует множество приложений и платформ (некоторые бесплатные) для арендодателей, чтобы собирать арендную плату в электронном виде — например, Cozy (теперь интегрирован с Apartments.com), Avail, Zillow Rental Manager или даже просто настраивать платежи через Zelle/PayPal. Онлайн-платежи обычно безопасны и быстры, и они предоставляют запись транзакций. Что бы вы ни выбрали, имейте последовательную систему и применяйте ее. Если аренда должна быть выплачена 1-го числа, опишите любой льготный период и штраф за просрочку в договоре аренды и придерживайтесь его — последовательность задаст тон тому, что это профессиональное соглашение. Кроме того, ведите книгу доходов и расходов по недвижимости. Это может быть простая электронная таблица или надежная программа управления недвижимостью. Хорошее финансовое отслеживание позволит вам контролировать свой денежный поток (и будет необходимо в налоговый сезон).

• Знайте законы об отношениях между арендодателем и арендатором: Наконец, ознакомьтесь с основными законами о арендодателях в вашем штате и городе. Эти законы охватывают такие вещи, как размер залога, который вы можете получить, как быстро вы должны вернуть залог после выезда, процедуры выселения, если это когда-либо потребуется, и стандарты пригодности для проживания. Например, многие штаты требуют от вас предоставления таких вещей, как отопление, горячая вода и поддержание замков в рабочем состоянии для безопасности. Если арендатор перестает платить аренду, есть юридические шаги, которые нужно предпринять — вы, как правило, не можете просто сменить замки или отключить электричество (это незаконно практически везде). Хотя мы надеемся, что вам никогда не придется иметь дело с выселением, знание надлежащего процесса защитит вас. Отличный ресурс — Закон о владельцах/арендаторах для вашего штата (часто доступно на веб-сайтах правительства штата) или присоединившись к местной ассоциации арендодателей, которая может предоставить вам рекомендации.

Быть арендодателем — это опыт обучения, особенно в начале. Вы разработаете системы и найдете то, что работает лучше всего, по мере продвижения. Относясь к своим арендаторам с уважением, быстро реагируя на проблемы и оставаясь организованным, вы создадите положительную репутацию и сделаете так, чтобы ваша аренда работала гладко. И помните, даже если возникнут проблемы (они всегда возникают — арендатор может позвонить, когда сломается сантехника или неожиданно сломается прибор), с каждой решенной проблемой вы приобретаете ценный опыт, который сделает вас более уверенным предпринимателем в сфере недвижимости.

Шаг 7: Основы рентабельности инвестиций и денежного потока

Недвижимость – это не только числа как и о свойствах. Понимание Рентабельность инвестиций (Возврат инвестиций) и денежный поток Знание основ поможет вам принимать правильные решения и обеспечит финансовую жизнеспособность вашего арендного бизнеса. Не волнуйтесь — вам не нужно быть гением математики. Эти понятия на самом деле просты и невероятно полезны для понимания новичком.

• Денежный поток: Это просто означает деньги, которые остаются каждый месяц после оплаты всех расходов. В терминах аренды, Денежный поток = доход от аренды – операционные расходы. Для аренды односемейного жилья ваш доход — это ежемесячная арендная плата. Ваши операционные расходы включают такие вещи, как ипотечные платежи (основной долг + проценты), налоги на имущество, страховку, любые сборы HOA и пособие на техническое обслуживание и пустующие помещения. Например, предположим, что недвижимость сдается за $1,500 в месяц. Если ипотека, налоги и страховка составляют $1,100, а вы закладываете в бюджет $150 на техническое обслуживание и $100 на сбережения по пустующим помещениям, ваши общие расходы составят $1,350. Это оставит вам $150/месяц в положительном денежном потоке. Положительный денежный поток является целью – это означает, что недвижимость приносит вам деньги в карман каждый месяц. Если после выполнения расчетов вы обнаружите, что недвижимость будет отрицательной (расходы превышают арендную плату), вам нужно либо купить ее по более низкой цене, либо увеличить арендную плату, либо выбрать другую недвижимость. Полезно выполнить эти расчеты денежного потока для каждой рассматриваемой недвижимости, чтобы не действовать вслепую. В сети есть Калькуляторы арендной платы за недвижимость которые упрощают задачу (подробнее об инструментах позже). Всегда учитывайте все расходы в своих сметах — многие новички забывают о таких вещах, как периодическое отсутствие или ежегодный ремонт, — но расходы, техническое обслуживание и расходы на простой могут существенно повлиять на вашу прибыль. Консервативный подход к прогнозам защитит вас от неожиданностей.

• Возврат инвестиций (ROI): Рентабельность инвестиций (ROI) измеряет, насколько эффективно ваши инвестиции приносят прибыль. Проще говоря, это процент инвестиций, который вы получаете в виде прибыли каждый год. Один из распространённых способов оценки рентабельности инвестиций в аренду: возврат наличными, который рассматривает ваш годовой денежный поток относительно денег, которые вы инвестировали. Формула: Годовой денежный поток ÷ Общая сумма инвестированных денежных средств × 100 = Окупаемость инвестиций наличными. Твой вложенные денежные средства Включая такие расходы, как первоначальный взнос, расходы на закрытие сделки и любые расходы на ремонт, то есть, по сути, те деньги, которые вы вложили в сделку. В предыдущем примере: положительный денежный поток $150 в месяц равен $1800 в год. Если вы вложили $40000 собственных средств (например, в качестве первоначального взноса и расходов на закрытие сделки), то $1800 ÷ $40000 = 0,045, то есть примерно 4.5% годовой доход. Это может показаться скромным, но помните, что это всего лишь часть денежного потока. Недвижимость часто также Со временем стоимость вашего жилья растёт, а остаток по ипотеке погашается арендной платой. Поэтому ваш общий доходность (включая прирост капитала) может быть намного выше. Фактически, исторически цены на жилье в США выросли примерно на 5% в год в среднем, опережая инфляциюЭто означает, что, пока вы получаете ежемесячный доход, стоимость самой недвижимости может расти, тем самым увеличивая ваше богатство. Если недвижимость не показывает достойной окупаемости инвестиций, вы можете отказаться от неё и поискать более выгодное предложение. Многие инвесторы устанавливают минимальный целевой показатель окупаемости инвестиций (например, «Я хочу получить возврат наличными не менее 8%»). Со временем вы поймете, что для вас «выгодная сделка».

• Подсчеты цифр: При анализе потенциальной аренды полезно записать все цифры: ожидаемую арендную плату, затем вычесть каждую категорию расходов и посмотреть, что осталось. Быстрое правило, которое используют некоторые инвесторы, это Правило 1% – если ежемесячная арендная плата за недвижимость составляет около 1% от ее покупной цены (например, $2,000 арендной платы за дом стоимостью $200,000), она мощь производить положительный денежный поток. Это грубая мера, не гарантия, но она может помочь быстро отфильтровать сделки. Другой показатель — предельная ставка (ставка капитализации), которая годовой чистый операционный доход/цена покупкиНапример, если после вычета расходов (без учета ипотеки) ваша чистая прибыль составляет $5000 в год на недвижимость стоимостью $100 000, это ставка капитализации 5%. Ставки капитализации помогают сравнивать различные объекты недвижимости или рынки: выше ставка капитализации = выше доходность. но часто Высокий риск. Как новичок, сосредоточьтесь на том, чтобы любая сделка была по меньшей мере окупает себя и в идеале дает вам некоторую подушку безопасности. Не рассчитывайте на постоянное повышение стоимости — покупайте на основе текущей стоимости сделки. Если вы не уверены в своих расчетах, обратитесь за помощью. Существует множество онлайн-форумов (например, BiggerPockets), где вы даже можете попросить опытных инвесторов перепроверить ваши цифры. С практикой оценка финансов арендной недвижимости станет вашей второй натурой.

Суть в следующем: знайте свои цифры, прежде чем покупатьАрендная недвижимость — не лучшая инвестиция только потому, что это красивое жильё. Она хороша, если приносит прибыль и соответствует вашим финансовым целям. Освоив основы анализа рентабельности инвестиций и денежных потоков, вы гарантируете, что каждая приобретаемая недвижимость приблизит вас к финансовому успеху.

Преодоление страха и обретение уверенности

Начало любого нового дела может показаться пугающим, и недвижимость — не исключение. Совершенно нормально иметь страхи и сомнения Когда вы открываете бизнес по аренде недвижимости, особенно если вы женщина, только начинающая свой путь в сфере, где, возможно, пока не так много таких же, как вы. Возможно, вы боитесь совершить ошибку или чувствуете себя неуверенно из-за отсутствия опыта в сфере недвижимости. Хочу, чтобы вы сразу поняли две вещи: Вы не одиноки, и вы абсолютно можно сделай это.

Бизнес по аренде недвижимости действительно может быть жизнь меняющая. Это может дать вам финансовую свободу, гибкость в вашем графике и гордость за создание чего-то своего. Несомненно, будут трудности, но вы готовы с ними справиться. Всякий раз, когда вы чувствуете неуверенность, возвращайтесь к своему «зачем» — к поставленным вами финансовым целям и видению, которое вы для себя имеете. Опирайтесь на свои ресурсы и не бойтесь просить о помощи; сообщество недвижимости, как правило, очень благосклонно, и большинство помнит, каково это было быть новичком.

Так что сделайте этот прыжок веры. Проведите расчеты, доверьтесь своей подготовке и действуйте. Даже владение одной арендной недвижимостью — это большое достижение, которое направляет вас на путь создания богатства. Кто знает — через несколько лет вы, возможно, будете тренировать и вдохновлять других женщин, чтобы они пошли по вашим стопам. Путешествие, в которое вы отправляетесь, дает силы, и я рада за вас. Пришло время превратить эти мечты о недвижимости в реальность!